房子面临拆迁，到底该定多少补偿价?对于被征收人来说，"评估价格由谁来定"是他们最关心的问题。根据新规，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，由征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。而不是由政府来指定评估机构。"市城乡建设委会定期公布房地产价格评估机构名录。"市房地产开发管理局相关负责人说，目前岛城已对如何选定房屋征收工作评估机构做出了明确的规定。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
住建部:拆迁补偿将按市场价评估

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。

其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定;征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的 《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

折叠变化一
评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定:"拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。"

按照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

新发布的 《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。"被征收房屋的类似房地产"是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

「解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的"指导价"，而是完全按照市场交易的价格。

对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。


我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定:房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

2011年6月7日，我国住建部发布最新的《国有土地上房屋征收评估办法》，标志着我国的拆迁征收评估已经做到与市场价同步。这是我国在拆迁征收上的一个新进步。
评估依据
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

折叠市场评估价
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

折叠交易均价
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

折叠重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

评估更多体现土地价值

在原来的 《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，"拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法"。

而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

「解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。

"比如，在王府井地区征收，可能这个地段的土地在征收后，要开发成商业，将来获得的利益很大。但如果仅按市场比较法，可能体现得不明显。那么可以假设它在征收后，将来开发项目，会取得多少收益。按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的那部分。"
折叠拆迁补偿
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，最核心的问题还是补偿问题。要防止政府的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。
当家作主
折叠积极改变
此次《国有土地上房屋征收评估办法》的出台，一方面确定了新的房屋征收评估办法，另一方面从法律上给予了民众一种积极的声音。

国有土地上的房屋要征收，价格谁来定?怎么定?这关系到每一个人的切身利益，给多了征收人不满意，给少了被征收人又不同意，到底给多少征收的双方都能够接受呢?

《国有土地上房屋征收评估办法》主要在三个方面表现出了新的变化:一是评估价格完全依照市场;二是业主自选评估机构;三是补偿的多元化。

折叠评估价格
新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方(评估机构)出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。



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